La crise du Covid 19 n’a fait qu’accentuer l’appétit des français pour les investissements dans la pierre. Au-delà de l’investissement en LMNP ou du classique investissement PINEL, cet investissement peut se faire dans ce que l’on appelle la « pierre-papier ». La pierre-papier permet d’investir dans l’immobilier à travers un fonds ou des titres de société. Il en existe différents types, SCPI, OPCI, SIIC mais le plus commun et connu de tous, reste la SCI (Société Civile Immobilière). Ce mode d’investissement présente un certain nombre d’avantages, notamment en termes de gestion de patrimoine. Cependant, si la SCI est effectivement une solution simple pour investir dans l’immobilier, elle comporte aussi quelques contraintes notamment en terme de fiscalité.
Achat et gestion d’un bien immobilier en SCI
Pour commencer, il est important de comprendre que c’est la société qui est propriétaire du bien immobilier et non les associés, qui sont uniquement propriétaires des parts de l’entreprise.
Ceci permet de séparer le patrimoine privé du patrimoine de l’entreprise, et peut avoir de nombreux avantages, notamment au niveau de :
- la fiscalité des personnes
- la gestion du patrimoine privé
- la transmission du patrimoine
Attention toutefois, la « vente à soi-même », ou l’acquisition par une SCI dont on est actionnaire d’un bien privé, peut dans certains cas être considéré comme un abus de droit, notamment si l’opération est faite dans le but d’échapper à des créanciers ou de réduire son imposition
Acquisition d’un bien immobilier via une SCI
Après avoir créé une SCI et défini ses statuts, l’achat d’un bien immobilier par cette même SCI se déroule de la même manière que pour n’importe quelle transaction immobilière :
- Celle-ci doit être réalisée auprès d’un notaire
- Le financement peut venir de fonds propres ou de prêts contractés auprès d’un organisme bancaire, au nom de la société
Il est bon de rappeler que la SCI, en tant qu’entreprise, ne dispose pas des mêmes facilités d’emprunt que les particuliers (Prêt à taux zéro, PEL…). De plus, la banque demande souvent des garanties additionnelles de la part des associés, même si juridiquement, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables sur les passifs non payés par la société.
Démembrement de propriété des parts de SCI
Le démembrement de propriété des parts sociales d’une SCI implique le partage entre :
- L’usufruit, ou l’usage du bien, que ce soit pour y vivre ou en percevoir les revenus locatifs
- La nue-propriété, qui est le droit de propriété du bien sans pouvoir en jouir.
Un exemple courant est celui de la donation dans une famille. Les parents constituent une SCI dans laquelle ils apportent leur bien immobilier, dont ils conservent l’usufruit (ils y vivent), mais donnent la nue-propriété aux enfants. Au décès des usufruitiers, les enfants jouissent alors de la pleine propriété du bien sans droit de succession.
Ce démembrement implique des droits, mais aussi des devoirs différents pour chacun. Une analyse fiscale ou auprès d’un expert en patrimoine (notaire, fiscaliste, expert-comptable…) peut s’avérer utile pour bien préparer sa succession.
SCI et fiscalité
Une SCI offre deux modalités d’imposition : l’impôt sur le revenu (régime de base) ou l’impôt sur les sociétés (accessible sur option).
SCI à l’impôt sur les sociétés
Présentée souvent comme la meilleure option, une SCI à l’IS a effectivement certains avantages importants :
- Amortissement fiscal du bien réduisant le résultat imposable
- Déduction des charges (travaux, mais aussi frais de notaire et droit d’enregistrement)
- Gestion du revenu imposable des associés, en décidant du montant des dividendes répartis
- Imposition chez les associés sur la base des revenus réellement perçus par ces derniers (dividendes au PFU de 30%)
Mais, avant de choisir la SCI à l’IS, il est important de prendre en compte ses inconvénients :
- Plus-value immobilière plus importante en raison de la déduction de l’amortissement, générant une forte imposition de la plus-value de cession du bien
- Déficits non imputables aux revenus des associés
- Frais de comptabilité plus élevés, car la SCI à l’IS est soumise à la comptabilité commerciale
- CRL sur les revenus locatifs de 2,5% (Cf. § CRL)
SCI à l’impôt sur le revenu
La SCI à l’IR est en revanche similaire à la détention d’un bien immobilier en direct en termes de fiscalité, étant soumis aux règles des revenus fonciers :
- Chaque associé est imposé personnellement, ce qui avantage les personnes à faible revenu, en fonction du barème d’imposition.
- Les éventuels déficits de la SCI peuvent être déduits du revenu net fiscal des associés de la SCI, dans la limite de 10 700 euros par an.
- Les plus-values immobilières sont sujettes à l’IR de 19 % et aux contributions sociales de 17,2 %. Un abattement progressif s’applique après la 6ème année de détention du bien (et non des parts de la SCI), amenant à une exonération totale après 22 ans pour l’IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Néanmoins la SCI à l’IR a également des inconvénients à bien anticiper et notamment :
- Non déduction des amortissements, ce qui en général conduit à avoir un résultat foncier imposable très supérieur à celui calculé dans une SCI à l’IS ;
- Natures des charges déductibles plus restreintes que dans une SCI à l’IS ;
- Les revenus imposés chez les associés peuvent être totalement décorrélés des revenus réellement perçus par ces derniers. C’est notamment le cas lorsqu’il y a un emprunt à rembourser et que les revenus couvrent uniquement les mensualités d’emprunt et les charges. Ce point est à anticiper, car l’impact en termes de trésorerie et d’imposition n’est pas neutre et peut poser de réelles difficultés s’il n’est pas correctement anticipé ;
- Impossibilité de louer un bien en meublé, si ces revenus dépassent 10% des revenus globaux de la SCI, cette dernière devra alors obligatoirement opter pour l’IS. A noter, désormais l’option à l’IS pour une SCI est révocable pendant 5 ans, elle devient définitive après cette période.
SCI à l’IR ou à l’IS
Au final, il apparait qu’il n’existe pas de « meilleure option » et qu’il est nécessaire d’étudier chaque cas particulier pour décider s’il est plus intéressant de créer une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS. En général :
- La SCI à l’IS est plus intéressante pour les personnes à revenu élevé, et si l’objectif n’est pas de revendre le bien à courte-moyenne échéance en générant une plus-value ;
- La SCI à l’IR est avantageuse pour les personnes à faible revenu imposable (tranche 0 ou 11 %) ainsi que pour ceux qui souhaitent réaliser des plus-values immobilières.
Fiscalité : Taxe de contribution sur les revenus locatifs en SCI
La contribution sur les revenus locatifs, ou CRL, s’appliquent sur les revenus non déjà soumis à la TVA issus de la location d’immeubles achevés depuis plus de 15 ans, propriété d’une personne morale passible de l’IS ou d’une association à but non lucratif.
Dans le cas de la SCI qui n’a pas opté pour l’IS, il suffit qu’un associé soit à l’impôt sur les sociétés pour que celle-ci soit redevable de la CRL.
Le montant de la taxe sur les revenus locatifs est de 2,5 % du revenu net sur la période d’imposition (exercice comptable). Ceci concerne donc les loyers effectivement perçus, mais aussi toutes les éventuelles primes et subventions.
Il existe cependant quelques cas d’exonération de cette CRL, dont notamment :
- Loyers faibles (inférieurs à 1830 € sur la période d’imposition) par local ;
- Loyers assujettis à la TVA;
- Location d’habitations dans une exploitation agricole ;
- Location d’immobilier dans un village de vacances ;
- Lorsque l’immeuble a fait l’objet de gros travaux de rénovation/ transformation susceptibles de l’assimiler à une construction nouvelle depuis moins de 15 ans ;
Assujettissement à la TVA des SCI
Une SCI peut être redevable d’une TVA de 20 % en fonction du bien mis en location (meublé ou non) ainsi que de son usage (habitation, agricole ou professionnelle)
SCI à usage d’habitation
La SCI n’est jamais assujettie à la TVA, sauf si la location meublée et accompagnée de 3 prestations supplémentaires (nettoyage, réception des clients, petit déjeuner…). Il convient d’ailleurs de noter que la location meublée de courte durée est uniquement possible par le biais d’une SCI à l’IS.
SCI à usage agricole
La SCI est exonérée de TVA, mais peut choisir cette option si le loueur est lui-même assujetti à la TVA
SCI à usage professionnel
La SCI louant des biens équipés ou aménagés à usage professionnel est assujettie à la TVA. Elle est exonérée de TVA en cas de location nue, mais peut opter pour un assujettissement à la TVA
Conclusion sur la fiscalité des SCI
La fiscalité des SCI est un vaste domaine dans lequel les non-initiés risquent facilement de se perdre. Il est donc recommandé de se renseigner en amont auprès de professionnels qualifiés, capables d’appréhender chaque situation et de proposer des solutions adéquates. Il est donc primordial de bien préparer son investissement afin que celui-ci soit cohérent avec vos objectifs personnels.
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