La valorisation des actifs immobiliers d’une société est une démarche souvent négligée par les entrepreneurs, mais qui prend pourtant toute son importance au moment d’une transmission, d’une recherche de financement ou d’une optimisation de la rentabilité.
Quand, pourquoi, et, surtout, comment valoriser les actifs immobiliers de votre société ? Voici les réponses à toutes ces questions.
Dans quels contextes doit-on procéder à une valorisation des actifs immobiliers ?
Le plus souvent, la valeur des actifs de l’entreprise est celle d’acquisition, qui est inscrite au bilan. Pourtant, le marché de l’immobilier est très fluctuant, et la valeur réelle des biens de l’entreprise varie avec le temps, généralement à la hausse.
La valorisation obligatoire des actifs immobiliers
Certaines sociétés sont soumises à une obligation légale de valorisation des actifs immobiliers. C’est notamment le cas pour :
- Les sociétés immobilières et foncières non cotées des assurances et mutuelles. Une actualisation annuelle est obligatoire, et le contrôle est réalisé par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation).
- Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ainsi que les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OCPI) sont soumis à une valorisation quinquennale et des actualisations annuelle doivent être réalisées, comme le demande l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- Les Sociétés Anonymes (SA) faisant appel à l’épargne publique, que ce soit par l’émission d’action ou d’obligations, sont invitées à procéder à une valorisation de leurs actifs immobiliers tous les 3 à 5 ans.
Quand choisir de valoriser les actifs immobiliers de l’entreprise ?
Pour la majorité des entreprises, la valorisation des actifs n’est pas obligatoire. Cependant, elle est fortement recommandée dans de nombreuses circonstances :
- La transmission d’entreprise. Les actifs immobiliers représentent souvent une part importante de la valeur d’une société, surtout si celle-ci est propriétaire de ses installations. Une valorisation précise et actualisée, gage de transparence, est avantageuse aussi bien pour le cédant que pour le repreneur.
- La réévaluation libre. À tout moment, une entreprise peut décider d’évaluer les actifs immobiliers, ce qui permet de renforcer le haut du bilan et les capitaux propres dans l’hypothèse où il y a eu une création de valeur.
- L’apport en société. Lorsqu’un associé réalise un apport en nature, l’actif immobilier doit être évalué avec précision pour déterminer le nombre de part ou actions détenues par chacun des associés.
- La garantie bancaire. Pour financer une entreprise, les banques demandent des garanties, souvent sous la forme d’actifs immobiliers récemment valorisés.
- Le leaseback immobilier. Cette cession-bail permet à l’entreprise de se constituer une trésorerie importante en cédant un actif immobilier tout en continuant à en jouir par l’intermédiaire d’un bail locatif.
Dans tous les cas, la valorisation de ces actifs immobiliers permet d’avoir une vision correcte de la valeur du patrimoine détenu par l’entreprise et d’en optimiser la rentabilité.
Valorisation des actifs immobiliers de l’entreprise : comment ça fonctionne ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la valorisation des actifs immobiliers ne consiste pas seulement à en déterminer le prix de vente en fonction de la surface. En effet, il est nécessaire de prendre en compte différents aspects tels que :
- La localisation du bien
- Les caractéristiques techniques du bien
- La performance énergétique
- Le respect des normes environnementales
- Les charges actuelles
- Les éventuels coûts de rénovation
Ainsi, certains actifs immobiliers, comme une friche industrielle dans une zone inadéquate ou des espaces de bureaux surdimensionnés et obsolètes, peuvent perdre de la valeur pour l’entreprise, même dans un contexte de marché haussier.
C’est d’ailleurs l’un des motifs pour lesquels il est conseillé de procéder à des évaluations régulières, afin de repérer les actifs dont la valeur baisse et qui deviennent un coût pour l’entreprise.
Quelle méthode utiliser pour la valorisation des actifs immobiliers ?
Les trois principales méthodes pour évaluer les actifs immobiliers d’une entreprise sont les suivantes :
- La méthode des comparables, qui permet de limiter le caractère « subjectif » en se basant sur des transactions de biens similaires. Un outil utile pour cette méthode est la base de données des valeurs foncières mise à disposition par le gouvernement.
- La méthode par capitalisation, qui s’intéresse au loyer (théorique ou réel) que peut générer le bien et qui le capitalise ensuite au moyen d’un taux financier constaté sur le marché. Cette méthode, basée sur le rendement futur d’un actif immobilier, est principalement utilisé par les investisseurs.
- La méthode des flux actualisés, qui s’appuie également sur le rendement futur d’un actif immobilier, prend en considération les flux de trésorerie que l’actif immobilier pourra générer sur plusieurs années (y compris les flux liés à la revente de l’actif).
Selon le type d’actif, l’activité de l’entreprise et les objectifs de la valorisation, une méthode peut être plus adaptée qu’une autre.
Qui peut valoriser un actif immobilier ?
Pour que cette valorisation soit la plus juste possible, celle-ci doit être faite par un expert immobilier neutre et indépendant. C’est une garantie d’impartialité qui permet notamment de prendre en compte l’état réel du marché, et non les opinions de tout un chacun.
Toutefois, il ne s’agit pas d’une science exacte. En ce sens, il est souvent recommandé de faire appel à deux experts immobiliers :
- Le premier réalise une valorisation des actifs
- Le second procède à un examen critique de cette valorisation
Cette méthode est d’ailleurs celle imposée par l’AMF aux SCPI lors des actualisations annuelles, car elle permet de minimiser les écarts avec la réalité du marché.
La valorisation des actifs immobiliers de l’entreprise est un outil de gestion utile à divers moments de la vie de l’entreprise. Elle permet d’optimiser la rentabilité, de lever des fonds, de dégager un excès de trésorerie, d’accueillir de nouveaux associés, de préparer la transmission…
❓Quel que soit votre objectif, n’hésitez pas à prendre contact avec les équipes Altermès pour toutes vos questions au sujet de la valorisation de vos actifs immobiliers d’entreprise.
