Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus communément appelées SCPI, constituent probablement le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier sans disposer des fonds suffisants pour acquérir un bien dans son intégralité.
La « pierre papier » est aujourd’hui l’un des placements préférés des Français. Pour en comprendre les motifs, voici tout ce que vous devez savoir sur les SCPI.
La SCPI, un concept pas si récent
Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 60. À l’époque, le concept d’acquérir un bien immobilier à travers des parts de société était novateur, et le nom de « pierre papier » est alors apparu. Le principe, inchangé, repose sur 3 piliers :
- Rendre l’immobilier accessible à tous pour un investissement limité
- Éliminer tous les soucis de gestion
- Mutualiser les risques et les profits
L’expérience accumulée pendant plus de 50 ans a permis à ces sociétés actuelles d’apprendre des erreurs du passé, de réguler les abus, et d’offrir un cadre légal clair. Il s’agit donc aujourd’hui d’un concept mature qui ne révèle que peu de surprises une fois que l’on a compris le fonctionnement.
Le fonctionnement d’une SCPI
Toutes les SCPI fonctionnent de la même manière :
- L’investisseur achète des parts de cette société
- Elle utilise ces fonds pour acheter et gérer des biens immobiliers
- Ce parc immobilier génère des revenus, principalement grâce aux loyers, mais aussi à travers d’éventuelles plus-values
- Ces revenus sont ensuite redistribués aux épargnants, généralement de manière trimestrielle
Il est toutefois important de faire la différence entre deux types de SCPI dont le fonctionnement global est différent
SCPI à capital variable
Il n’existe pas de montant de souscription fixe, et de nouveaux investisseurs peuvent souscrire à n’importe quel moment, augmentant ainsi le capital. Cette trésorerie additionnelle est alors réinvestie dans des biens immobiliers, et ce quel que soit la situation du marché.
- Il existe donc un risque de perte de qualité du parc immobilier de la société.
SCPI à capital fixe
La valeur du capital est fixée à la création, pour un parc immobilier bien défini. D’éventuelles augmentations de capital peuvent être décidées, mais les possibilités de souscription sont limitées dans le temps.
- Dans un tel contexte, le prix des parts, déterminé par le marché secondaire, est très volatil.
Les deux profils de SCPI
Il est nécessaire de faire la distinction entre deux profils aux objectifs bien différents :
- La SCPI d’entreprise, dite de rendement, cherche avant tout à distribuer des revenus réguliers. Son parc immobilier est alors constitué principalement de bureaux, locaux commerciaux, bâtiments logistiques…
- La SCPI d’habitation, dite fiscale, permet aux souscripteurs de bénéficier de réduction d’impôts. Ses actifs sont principalement dans le secteur résidentiel et permettent de profiter des différents avantages de la loi Pinel ou la loi Malraux.
ATTENTION : Contrairement aux SCPI d’entreprise qui n’impose pas de durée de détention, celles dites d’habitation obligent à conserver les parts pendant plusieurs années, sous peine de perdre tous les avantages fiscaux acquis.
Quels sont les frais liés à une SCPI ?
L’investissement dans une ce genre de société n’est pas « gratuit », et il est important de connaître les frais liés à ce placement :
- Les droits d’entrée, ou frais de souscription, à payer au moment de l’achat des parts. Ceux-ci s’élèvent généralement entre 5 et 10 % du montant de la part.
- Les frais de gestion couvrent les coûts de fonctionnement de la société. Ceux-ci sont de 8-10 % du dividende, mais sont généralement « invisibles » pour l’investisseur car les rendements annoncés sont nets.
- Les droits de sortie, ou frais de revente, à payer au moment de la revente des parts de la société. Ils sont souvent d’un montant similaire aux droits d’entrée.
Par ailleurs, les revenus tirés d’une telle société sont soumis à l’imposition.
Quelle fiscalité pour les revenus de SCPI ?
Contrairement aux livrets d’épargne réglementés, les revenus générés par les parts de société sont soumis à la fiscalité française. Celle-ci dépend du type de revenu.
Le revenu foncier
Il est lié aux loyers perçus et aux plus-values réalisées par la SCPI. Il est assimilé à un revenu locatif et doit donc être déclaré comme tel. Il est donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le revenu foncier constitue l’essentiel du revenu généré par des parts de société.
Le revenu financier
Tiré du placement des excès de trésorerie de la société, le revenu financier est considéré par l’administration comme un revenu de capitaux mobiliers, et est donc soumis à l’impôt sur le revenu ET aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.
Il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire obligatoire de 30 %.
Quels sont les risques d’une SCPI ?
Le succès grandissant, les résultats positifs et le cadre légal bien défini des SCPI offrent de bonnes garanties sur ce type de placement, mais cela ne signifie aucunement que c’est un investissement exempt de tout risque.
En effet, dans une SCPI, il existe un risque de perte de capital, et le rendement n’est aucunement garanti. Il faut notamment savoir que les résultats passés ne présagent en aucun cas des performances futures.
La diversification des investissements permet de minimiser le risque lié à la volatilité du marché immobilier, mais pas de le supprimer. De même, un investissement sur le long terme permet de limiter l’impact des crises ponctuelles.
Par ailleurs, la fiscalité des SCPI n’est pas toujours avantageuse, notamment pour les personnes disposant d’un patrimoine immobilier important : les revenus générés par une SCPI sont intégrés au calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Il existe des solutions optimisées pour chaque situation et il est recommandé de bien s’informer avant d’investir dans une SCPI pour bénéficier au maximum des avantages de la « pierre papier ».
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